Votre situation, vos droits, vos actions
Vous êtes copropriétaire
Fissure dans votre lot privatif
Vous êtes responsable et aux frais. Mandatez un expert indépendant. Si la cause vient d'une partie commune (fondations, mur porteur), le syndicat devient responsable.
Fissure sur partie commune
Saisissez le syndic par LRAR. Le syndicat doit agir. Votez en AG si le syndic est inactif. Si urgence → référé judiciaire possible.
Action immédiate
LRAR au syndic + rapport expert = votre dossier en béton.
Vous êtes locataire
Ce que vous devez faire
Signalez par écrit (LRAR) à votre propriétaire-bailleur. Photographiez. Le bailleur est légalement tenu d'assurer le "bon état d'usage et de réparation" du logement (art. 6 loi 1989).
Si le bailleur ne réagit pas
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection. Dans les cas graves (insalubrité), la mairie peut intervenir via un arrêté de péril.
Votre protection
Vous ne pouvez pas être expulsé pour avoir signalé des désordres. La loi vous protège.
Vous êtes bailleur
Vos obligations légales
Vous devez remettre et maintenir le logement en bon état de réparation. Les fissures structurelles sont à votre charge. Ignorez la signalisation de votre locataire = risque pénal en cas de préjudice.
Gestion d'un parc locatif
Pour un parc de plusieurs logements en zone RGA, un audit préventif annuel est rentable. Détectez les désordres tôt pour éviter des réparations lourdes post-Cat Nat.
Espace pro Novagrund
Novagrund propose des audits fissures pour bailleurs et gestionnaires. Voir l'offre pro →
Partie commune ou privative ?
Tout se joue là.
La loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété définissent ce qui est commun et ce qui est privatif. En cas de doute → demandez le règlement de copropriété.
C Parties communes (syndicat responsable)
- Fondations et sous-sol
- Murs porteurs extérieurs
- Toiture et charpente
- Façades et ravalement
- Escaliers et couloirs
- Planchers entre deux lots
- Gros œuvre structurel
- Murs séparant deux lots
P Parties privatives (copropriétaire responsable)
- Cloisons intérieures non porteuses
- Revêtements sols et murs intérieurs
- Enduits intérieurs
- Menuiseries intérieures
- Canalisations intérieures au lot
- Équipements privatifs (si dissociables)
- Carrelages et parquets
- Plafonds (hors structure)
⚠️ Le cas ambiguë le plus fréquent
Une fissure apparaît sur votre mur intérieur, mais sa cause est le mouvement des fondations (partie commune). Dans ce cas, la cause est commune mais le dommage est privatif. Le syndicat prend en charge les travaux sur la partie commune (fondations, mur porteur) et votre assurance MRH les réparations intérieures (enduit, décoration). Un rapport d'expert est indispensable pour établir cette distinction.
Ce que le syndic est obligé de faire
Un syndic qui n'agit pas face à des fissures sur parties communes engage sa responsabilité.
Réponse sous 8 jours
Le syndic a l'obligation de répondre à toute demande relative à la conservation de l'immeuble. En cas de signalement de fissures, il doit accuser réception et indiquer les mesures envisagées.
Faire établir un diagnostic technique
Pour les fissures importantes, le syndic doit mandater un expert bâtiment pour évaluer la situation. Cette dépense est imputable au budget de fonctionnement sans vote préalable en AG si elle est urgente.
Convoquer une AG extraordinaire si travaux lourds
Les travaux de réparation structurelle doivent être votés en AG à la majorité absolue (article 25) ou à la majorité simple (article 24) selon leur nature. Le syndic convoque dans un délai raisonnable.
Déclaration Cat Nat pour la copropriété
Si un arrêté Cat Nat est publié, le syndic est responsable de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans les 10 jours. Il doit aussi informer tous les copropriétaires de leurs propres délais de déclaration individuels.
Procédure de péril en cas d'urgence
Si les fissures présentent un danger immédiat pour les occupants, le syndic ou le maire peut déclencher une procédure d'arrêté de péril. Le maire a l'obligation d'agir si le danger est signalé.
Copropriété et fissures : vos vraies questions
Mon syndic refuse d'agir sur des fissures de façade. Que faire ?
Envoyez un LRAR au syndic avec description précise des désordres et demande d'action. Si pas de réponse dans les 8 jours, saisissez le tribunal judiciaire en référé urgence pour désigner un expert judiciaire. Le juge peut ordonner des mesures conservatoires sous 48h.
Des fissures sont apparues après les travaux du voisin du dessus. Qui paie ?
Si les travaux du voisin ont causé les fissures (démolition de cloison porteuse, travaux sans déclaration préalable…), sa responsabilité est engagée. Un rapport d'expert établissant le lien de causalité est indispensable. Procédure amiable d'abord, judiciaire si refus.
Je loue et mon propriétaire refuse de réparer les fissures. Ai-je droit à une réduction de loyer ?
Si les fissures rendent le logement impropre à l'habitation ou diminuent significativement sa jouissance, vous pouvez demander une réduction de loyer à la Commission Départementale de Conciliation. En cas d'insalubrité caractérisée, le juge peut ordonner la réduction voire la suspension du loyer.
La copropriété peut-elle activer Cat Nat pour l'immeuble ?
Oui. Le syndicat des copropriétaires est assuré via le contrat d'assurance de l'immeuble. Si un arrêté Cat Nat est publié, le syndic déclare le sinistre pour les parties communes. Chaque copropriétaire déclare séparément pour ses parties privatives via son contrat MRH.
Copropriété ou location :
obtenez le bon interlocuteur
Novagrund vous met en relation avec l'expert adapté à votre situation — expert bâtiment pour les particuliers, bureau d'études pour les immeubles.