Mairie et immeuble fissuré : obligations et procédures légales

Face à un immeuble fissuré, le maire n'est pas un simple spectateur : il détient un pouvoir de police de la sécurité publique qui peut l'obliger à intervenir. Entre l'arrêté de mise en sécurité (ex-péril), les obligations des copropriétaires et les recours possibles, les procédures légales sont précises mais souvent méconnues. Cet article fait le point sur le rôle réel de la mairie et les démarches à engager.

Le pouvoir de police du maire face à un immeuble fissuré

Le maire est responsable de la sécurité publique sur le territoire de sa commune. Lorsqu'un bâtiment menace de s'effondrer ou présente des désordres structurels susceptibles de mettre en danger les occupants ou les passants, il peut — et parfois doit — engager une procédure dite de mise en sécurité.

Depuis l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 et le décret du 24 décembre 2020, les anciennes procédures de péril ont été refondues dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Concrètement, des fissures peuvent justifier une intervention de la mairie lorsqu'elles révèlent :

• un risque pour la solidité de l'ouvrage (murs porteurs, planchers, façade) ;
• un danger de chute d'éléments (corniches, balcons, parements) ;
• une menace pour les occupants ou pour la voie publique.

L'arrêté de mise en sécurité : comment ça fonctionne

Le signalement et la visite

La procédure démarre souvent par un signalement : occupant, voisin, syndic, ou constat des services techniques municipaux. Le maire peut alors faire procéder à une visite du bâtiment. En cas de danger, il peut saisir le tribunal administratif pour obtenir la désignation d'un expert qui examinera l'immeuble dans un délai très court.

L'arrêté ordinaire

Lorsque le danger n'est pas immédiat, le maire prend un arrêté de mise en sécurité dit « ordinaire ». Il fixe les travaux à réaliser et un délai d'exécution. Le propriétaire (ou la copropriété) doit s'y conformer. L'arrêté peut aussi prescrire une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux.

La procédure urgente

En cas de péril imminent, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité urgente. Il ordonne alors les mesures indispensables pour écarter le danger (évacuation, étaiement, périmètre de sécurité) sans attendre la procédure contradictoire complète.

Qui paie les travaux ? La répartition des responsabilités

Le principe est clair : les travaux de mise en sécurité incombent au propriétaire. Dans une copropriété, lorsque les désordres affectent les parties communes (structure, façade, fondations), c'est le syndicat des copropriétaires qui doit financer et faire réaliser les travaux, via le syndic.

Si le propriétaire ou la copropriété ne réalise pas les travaux dans les délais, le maire peut faire procéder à leur exécution d'office, aux frais du propriétaire défaillant. Les sommes engagées par la commune sont alors recouvrées comme une créance, avec une garantie de privilège spécial immobilier.

Attention : l'origine des fissures change radicalement la donne sur le financement. Si elles résultent d'un sinistre de type retrait-gonflement des argiles (RGA), une indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle peut être mobilisée, à condition qu'un arrêté Cat Nat ait été publié pour la commune.

Distinguer fissures structurelles et désordres liés au sol

Avant toute procédure, il est essentiel d'identifier l'origine des fissures. Toutes ne relèvent pas du pouvoir de police du maire.

• Fissures de retrait superficiel : microfissures cosmétiques, sans gravité structurelle.
• Fissures actives ou évolutives : escaliers en façade, ouvertures de plus de 2 mm, fissures traversantes — elles justifient une expertise approfondie.
• Désordres liés au RGA : sécheresses et réhydratations des sols argileux provoquant des mouvements différentiels du bâti.

Pour vérifier l'exposition de votre commune, le portail Géorisques (géré par le BRGM et le ministère de la Transition écologique) permet de consulter l'aléa retrait-gonflement des argiles et les arrêtés Cat Nat recensés dans la base GASPAR.

Quels recours pour les copropriétaires et occupants ?

Si la mairie reste inactive

Un occupant qui estime que le maire n'agit pas malgré un danger réel peut le mettre en demeure par écrit, puis, en cas d'inaction persistante, saisir le tribunal administratif. La carence du maire dans l'exercice de son pouvoir de police peut engager la responsabilité de la commune.

Si vous contestez un arrêté

Un propriétaire qui conteste un arrêté de mise en sécurité dispose d'un délai de recours devant le tribunal administratif. Il est fortement recommandé de s'appuyer sur un rapport d'expertise indépendant pour démontrer la nature réelle des désordres et leur cause.

Le rôle clé de l'expertise

Qu'il s'agisse de répondre à un arrêté, d'engager un syndic ou de monter un dossier d'indemnisation, une expertise fissures indépendante est souvent déterminante. Elle qualifie la gravité, identifie l'origine (structure, sol, RGA) et oriente les travaux adaptés.

Les bons réflexes en cas d'immeuble fissuré

• Documenter les fissures (photos datées, mesures, témoins de suivi).
• Informer le syndic et demander la convocation d'une assemblée si nécessaire.
• Consulter Géorisques pour vérifier l'exposition RGA et les arrêtés Cat Nat.
• Faire réaliser une expertise indépendante pour qualifier le danger.
• Déclarer un éventuel sinistre à l'assurance dans les délais (10 jours après publication d'un arrêté Cat Nat).
• En cas de danger immédiat, alerter la mairie sans attendre.

La procédure de mise en sécurité protège avant tout les personnes, mais elle ne dispense pas d'une analyse technique sérieuse des causes. Entre obligations légales du maire, responsabilités des copropriétaires et enjeux d'indemnisation, chaque dossier mérite un accompagnement expert pour sécuriser à la fois le bâtiment et vos droits.