Fissures dans un immeuble locatif : responsabilité bailleur ou locataire ?

Des fissures qui apparaissent sur un mur, un plafond ou une façade soulèvent immédiatement une question délicate en location : qui doit payer la réparation ? Entre l'obligation de délivrance du bailleur, l'entretien courant du locataire et les sinistres liés au retrait-gonflement des argiles (RGA), la répartition des responsabilités obéit à des règles précises issues de la loi du 6 juillet 1989 et du Code civil. Cet article clarifie les cas concrets et les démarches à suivre.

Le principe : le bailleur garant de la structure, le locataire de l'entretien courant

La répartition repose sur une logique simple : le propriétaire bailleur est responsable du gros œuvre et de la structure, tandis que le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement « décent » et de l'entretenir « en état de servir à l'usage prévu ».

Concrètement, la quasi-totalité des fissures structurelles relèvent du bailleur. Une fissure qui traverse un mur porteur, lézarde une façade, fait jouer une porte ou laisse passer l'humidité n'est pas un problème d'entretien courant : elle touche le clos et le couvert, donc l'obligation du propriétaire.

Ce qui relève du locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. En matière de fissures, cela se limite essentiellement aux microfissures cosmétiques de peinture ou d'enduit liées à l'usage normal, et aux dégradations dont le locataire serait directement responsable.

• Rebouchage de fissures superficielles de peinture dans le cadre des menues réparations.
• Petites fentes d'enduit causées par un choc ou une fixation murale du locataire.
• Réparation de dégradations provoquées par un défaut d'entretien manifeste (ex. fuite non signalée ayant fragilisé un mur).

Ce qui relève du bailleur

• Fissures structurelles traversant murs porteurs, planchers ou façades.
• Fissures évolutives ou en escalier (souvent signe d'un mouvement de terrain).
• Désordres compromettant la solidité, l'étanchéité ou la décence du logement.
• Défauts liés à la vétusté ou à un vice de construction.

Le cas particulier du retrait-gonflement des argiles (RGA)

Le RGA est aujourd'hui l'une des principales causes de fissures sur les maisons individuelles en France. Lors des épisodes de sécheresse, les sols argileux se rétractent puis gonflent à la réhydratation, ce qui fragilise les fondations. Selon le BRGM et le portail Géorisques, une large part du territoire métropolitain est exposée à un aléa moyen à fort.

Dans une location, le RGA reste un désordre structurel : il relève donc du bailleur, qui devra engager les démarches. Mais sa réparation passe le plus souvent par un mécanisme assurantiel spécifique.

Fissures RGA : le rôle de l'assurance et de la reconnaissance Cat Nat

Les dommages causés par la sécheresse géotechnique peuvent être indemnisés au titre de la garantie catastrophe naturelle (régime issu de la loi du 13 juillet 1982). Trois conditions cumulatives sont nécessaires :

• La commune doit faire l'objet d'un arrêté interministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle (consultable sur Géorisques / base GASPAR).
• Le bailleur doit disposer d'une assurance habitation propriétaire (multirisque) incluant la garantie Cat Nat.
• La déclaration doit être faite dans le délai prévu après publication de l'arrêté au Journal officiel.

C'est ici que la distinction des assurances compte. Le locataire assure ses biens et sa responsabilité civile via une assurance habitation locataire ; le bailleur, lui, assure le bâti via une assurance propriétaire non occupant (PNO). Les dommages au gros œuvre causés par le RGA relèvent du contrat couvrant le bâtiment, donc du bailleur.

Que faire concrètement quand une fissure apparaît ?

Côté locataire

• Documenter : photos datées, mesures de largeur, suivi de l'évolution.
• Signaler par écrit (lettre recommandée ou e-mail traçable) au bailleur ou à l'agence.
• Conserver toutes les preuves d'échange en cas de litige ultérieur.
• Ne pas entreprendre de gros travaux soi-même : cela relève du propriétaire.

Côté bailleur

• Faire constater l'origine de la fissure (cosmétique, structurelle, RGA).
• Mandater un diagnostic ou une expertise en cas de doute sur la solidité.
• Déclarer le sinistre à son assureur, notamment si la commune est en Cat Nat.
• Engager les réparations pour maintenir le logement décent.

Si le bailleur reste passif face à un désordre structurel affectant la décence du logement, le locataire dispose de recours : mise en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation, voire du juge des contentieux de la protection. Les informations de référence sont disponibles sur service-public.fr.

Et en copropriété ?

Lorsque le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété, une distinction supplémentaire s'applique. Les fissures touchant les parties communes (façade, murs porteurs, structure de l'immeuble) relèvent du syndicat des copropriétaires et de son assurance, et non du bailleur seul. Le propriétaire bailleur doit alors signaler le désordre au syndic. Seules les fissures purement intérieures aux parties privatives restent dans le périmètre direct du bailleur.

Déterminer l'origine : l'étape qui tranche la responsabilité

La clé de toute répartition est l'identification de la cause. Une microfissure de peinture après séchage n'a rien à voir avec une lézarde de tassement de fondation. Un diagnostic indépendant permet de qualifier le désordre, d'évaluer son évolutivité et de désigner le bon responsable et le bon contrat d'assurance. C'est aussi un élément déterminant pour constituer un dossier Cat Nat solide.

Que vous soyez bailleur ou locataire, la première étape est d'objectiver la fissure plutôt que de la subir. Un avis d'expert clarifie l'origine, la gravité et la prise en charge — et sécurise vos démarches assurantielles.